¿Cuáles son los costes de formalización para una vivienda nueva?

Fuente: Fotocasa - iAhorro

Por fin llegó el gran momento. Después de un tiempo ahorrando para tu nueva vivienda es hora de dar el siguiente paso y formalizar la compra con la búsqueda hipoteca. Para ello, tienes que tener en cuenta los costes que puede acarrear la compra de la vivienda más los costes de la formalización del préstamo hipotecario.

Por lo general, necesitarás tener el 30% del valor de la vivienda, puesto que la mayoría de los bancos suelen conceder el 80%. Además, de este 20% ahorrado habrá que sumarle un 10% del valor de la casa que irá destinado a los gastos por la contratación de la hipoteca, que a su vez se dividirán entre gastos de compraventa de la casa y de formalización de la hipoteca.

En el caso de los costes derivados por la operación de compraventa de una vivienda nueva habrá que pagar el IVA, el notario, el registro de inscripción de la vivienda, el gestor y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Por otro lado, están los costes de formalización de la hipoteca, que habrá que dividirlos entre los que tenga que asumir la entidad bancaria y el cliente. Con la Reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019, ahora son los bancos los que tienen que hacer frente a una serie de gastos al contratar la hipoteca de los que antes se encargaba el futuro comprador. De este modo, desde junio del año pasado, los gastos de gestoría, registro y de IAJD pasan a ser responsabilidad de la entidad.

Simulación gastos formalización de una hipoteca de 200.000 euros

Por un lado, como hemos especificado, tendremos los costes de compraventa:

• IVA: es de un 10% para viviendas adquiridas en la península y de un 6,5% en las islas canarias. Sólo se aplica en viviendas nuevas, que no sean de segunda mano. En este caso supondrá unos 20.000 euros.
• Notaría: 450 euros.
• Registro: entre el 0,1% y 0,3% de la vivienda. Por lo que para una vivienda de 200.000 euros supondría alrededor de 600 euros.
• Gestoría: entre 200 y 350 euros.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: entre el 0,5% y el 1,5%. Supondrá unos 1.500 euros.

Por otro lado, los costes de formalización de la hipoteca supondrán alrededor de unos 365 euros. Tras la Reforma de la Ley Hipotecaria, solo tendremos que asumir el gasto de notaría y tasación, aunque muchas entidades bancarias también se hacen responsables del coste por tasar la vivienda.

Prestar atención a las comisiones puede suponer ahorros importantes en el futuro

Cuando formalizas una hipoteca existen varias comisiones que, aunque se acuerden en ese momento, no siempre se aplicarán al inicio del préstamo. Es el caso de la comisión por amortización anticipada. Se trata de un interés que el banco aplica por adelantar una parte o el total de capital prestado. Es otro aspecto al que afectó la Reforma de la Ley Hipotecaria; desde entonces, se paga como máximo un 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después en el caso de las hipotecas fijas. Para las hipotecas variables, el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente). Este punto el cliente puede negociarlo con su entidad para que no le cobre ninguna comisión.

Existen otro tipo de comisiones, como la de riesgo del tipo de interés, que el banco puede establecer a modo de penalización en caso de que con la operación sufra alguna pérdida financiera en las hipotecas fijas.

Por último, la comisión de apertura es una de las más frecuentes por los gastos de gestión de apertura del préstamo hipotecario. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%, aunque ahora muchas entidades han empezado a ofrecer hipotecas sin este tipo de coste.

Si sabemos negociar bien las condiciones y ahorramos en algunos aspectos, como las comisiones, una sola firma podrá marcar la diferencia entre un mayor o menor endeudamiento en los próximos años de tu vida.